Quem possui carteira de locação com mais de três imóveis e renda anual superior a R$ 240 mil deverá recolher um novo tributo a partir de 2027. A exigência faz parte da reforma tributária aprovada em 2025, que institui a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Até então, pessoas físicas arcavam apenas com o Imposto de Renda, enquanto pessoas jurídicas pagavam PIS/Cofins de 3,65%.
Critérios para incidência do IBS/CBS
O texto determina dois critérios cumulativos para que a pessoa física passe a recolher o novo imposto:
• Número de imóveis: mais de três unidades locadas;
• Receita anual: montante superior a R$ 240 mil provenientes de aluguel, cessão ou arrendamento – valor corrigido anualmente pelo IPCA.
Exemplos práticos ilustram a regra:
• Proprietário com dois imóveis e R$ 300 mil em receita não paga o novo tributo.
• Proprietário com quatro imóveis e R$ 100 mil em receita também permanece fora da incidência.
• Quem possui quatro apartamentos e rende R$ 288 mil, como no caso hipotético de Ana, ultrapassa ambos os limites e passa a contribuir.
Há exceção para receitas isoladas: se um único contrato gerar mais de R$ 288 mil no ano corrente, o imposto passa a ser devido imediatamente, segundo especialistas em Direito Tributário.
Alíquotas, abatimentos e cálculo efetivo
O IBS é de competência estadual e municipal; a CBS, federal. Ambos substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Estudos apontam alíquota geral estimada entre 26,5% e 28%. A lei, porém, concede redução de 70% para locações residenciais, resultando em alíquota efetiva de aproximadamente 7,95% sobre o valor do aluguel.
Para mitigar impacto social, há abatimento de R$ 600 por contrato residencial, corrigido pelo IPCA e limitado ao próprio valor do aluguel. Em cenário de aluguel mensal de R$ 3 mil, a conta ilustra:
• Alíquota efetiva: 7,95% (sobre R$ 3 mil = R$ 238,50);
• Abatimento social: R$ 600;
• Imposto devido: R$ 0, pois o abatimento cobre a cobrança.
A base de cálculo exclui condomínio, IPTU e emolumentos, mas inclui juros e multas. Aluguéis de curta duração (até 90 dias), como em plataformas de temporada, recebem redução menor: 60% sobre a alíquota padrão.
Prazo para aproveitar contratos antigos
Contratos com firma reconhecida antes da Lei Complementar 214/2025 podem obter redução adicional, desde que sejam registrados no Registro Geral de Imóveis até 31 de dezembro de 2025. Após essa data, o benefício deixa de existir.
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Imagem: Albari Rosa
CIB: o “CPF do imóvel” e o fim da informalidade
A Receita Federal implementará em 2026 o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), identificador único para cada imóvel urbano ou rural. A integração de dados de cartórios, prefeituras, Incra e Receita permitirá cruzar informações de posse, ocupação e rendimentos.
Com o CIB, omitir aluguel ou propriedade tende a ficar inviável. O contribuinte que ocultar receita poderá receber multa de até 150% do imposto devido. Municípios também poderão recalcular valor venal, o que pode levar a revisões de IPTU.
Efeito nos contratos e estratégia patrimonial
Advogados recomendam revisar contratos para inserir cláusulas de repasse do IBS/CBS ao inquilino. A legislação fixa prazo até 31 de dezembro de 2025 para adequações. Para locadores de grande porte, operar por pessoa jurídica ou por holding imobiliária pode reduzir carga via créditos fiscais, enquanto quem administra poucos imóveis pode preferir continuar como pessoa física pela menor complexidade administrativa.
Cronograma essencial
• 31/12/2025: fim do prazo para registrar contratos antigos no RGI;
• 2026: início da validação do CIB;
• 2027: vigência plena do IBS/CBS em locações.
Para acompanhar outras atualizações sobre decisões em Brasília, acesse a seção de Política do nosso portal.
Em resumo, a reforma tributária amplia a carga fiscal sobre locadores com carteira maior que três imóveis e renda superior a R$ 240 mil, ao mesmo tempo em que cria mecanismos de rastreamento para reduzir informalidade. Revise contratos, avalie estrutura societária e planeje o repasse de custos para evitar surpresas após 2027.
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