O Supremo Tribunal Federal (STF) iniciou, nesta sexta-feira (3), o julgamento que definirá se o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide quando um imóvel é usado para integralizar capital de companhias do setor imobiliário. A decisão tem repercussão geral, o que obrigará todas as instâncias da Justiça a seguir o entendimento fixado pelo plenário.
Contexto do caso e alcance da controvérsia
A discussão atual deriva de precedente firmado pela própria Corte em 2020. Naquele julgamento, os ministros reconheceram imunidade tributária nessa operação até o limite de 100% do capital social a ser integralizado. Quando o valor do bem supera a participação do sócio na empresa, o imposto pode ser cobrado apenas sobre a diferença.
O tema agora volta à pauta porque municípios argumentam que a isenção só beneficiaria empresas cuja atividade principal não seja a compra, venda ou administração imobiliária. Prefeituras alegam perda de arrecadação se a imunidade for estendida a companhias especializadas no mercado de imóveis, inclusive holdings familiares criadas para planejamento sucessório.
Do lado empresarial, incorporadoras e sociedades patrimoniais sustentam que a Constituição não distingue a atividade da pessoa jurídica para conceder a desoneração. Defendem que impedir a cobrança do ITBI protege a livre iniciativa e incentiva novos empreendimentos, fomentando emprego e renda na construção civil.
Voto do relator e possível impacto econômico
Relator da ação, o ministro Edson Fachin votou a favor das empresas. Ele ressaltou que a imunidade tributária na integralização de capital “não depende da atividade preponderante” da sociedade receptora, alcançando também construtoras, incorporadoras e holdings imobiliárias.
Para o magistrado, a vedação ao ITBI nessas circunstâncias decorre de “opção constitucional legítima voltada à liberdade de atuação das pessoas jurídicas em áreas estratégicas”, como a construção civil. Fachin ainda destacou que o privilégio fiscal estimula o acesso à moradia ao viabilizar novos empreendimentos habitacionais.
Até o momento, o voto foi acompanhado pelo ministro Alexandre de Moraes. Os demais integrantes da Corte têm até a próxima sexta-feira (10) para registrar posicionamento no plenário virtual. Caso o entendimento favorável às empresas seja mantido, municípios terão de encontrar outras fontes de receita para compensar a isenção, estimada por entidades do setor em centenas de milhões de reais anuais nas capitais.
Reflexos para holdings familiares e mercado de sucessão
A decisão interessará não apenas a grandes incorporadoras. Famílias com patrimônio relevante em imóveis costumam constituir holdings para facilitar a sucessão e reduzir litígios entre herdeiros. Sem a cobrança do ITBI na transferência de bens para o capital social dessas empresas, o planejamento se torna menos oneroso e mais eficiente.
Advogados tributaristas alertam, porém, que eventual restrição da isenção poderia elevar custos e desestimular a regularização de ativos imobiliários. Isso ocorreria especialmente para pequenos e médios proprietários que buscam alternativas legais à sucessão tradicional, geralmente sujeita ao ITCMD — imposto estadual sobre heranças.
Próximos passos e expectativas
O julgamento prossegue exclusivamente no plenário virtual. Se não houver pedido de destaque para análise presencial, o resultado será proclamado automaticamente após o encerramento do prazo, às 23h59 de 10 de novembro. A tese fixada passará a orientar tribunais de todo o país em processos semelhantes.
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Imagem: Internet
Além da repercussão fiscal, o veredito pode influenciar decisivamente o ambiente de negócios no mercado imobiliário. Setor responsável por ampla geração de empregos diretos e indiretos, a construção civil aguarda sinal claro do STF sobre a segurança jurídica das operações de aporte de imóveis ao capital social, prática frequente em incorporações, fusões e aquisições.
Representantes da indústria citam que o Brasil precisa de instrumentos que estimulem novos investimentos e preservem a competitividade, em vez de ampliar obrigações tributárias. Municípios, por outro lado, defendem a cobrança como fonte legítima para financiar serviços locais.
Como o tema envolve princípios constitucionais, eventual modulação dos efeitos — limitando a aplicação retroativa da tese — também pode ser debatida. Caso ocorra, empresas já autuadas teriam impacto diferente de operações futuras ainda não tributadas.
Acompanhar o posicionamento de cada ministro é essencial para medir o grau de segurança jurídica que será oferecido a empreendedores, investidores e famílias que dependem dessas estruturas.
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Em resumo, o STF definirá se a transferência de imóveis para integralizar capital de empresas imobiliárias continuará isenta de ITBI. O resultado afetará diretamente a arrecadação municipal, o planejamento patrimonial de famílias e o ambiente de negócios no setor de construção civil. Fique atento aos desdobramentos e compartilhe esta informação com quem acompanha questões tributárias.
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