Brasília, 13 de setembro de 2025 — A Receita Federal regulamentou, em agosto, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente chamado de “CPF dos imóveis”. O sistema vai reunir, em uma base nacional única, todas as informações de propriedades urbanas e rurais, conectando cartórios, prefeituras e órgãos de fiscalização. A medida amplia o poder de controle do Fisco sobre contratos de compra, venda e locação, levantando dúvidas sobre possível aumento de tributos para os proprietários.
Objetivo declarado: unificar dados e fechar brechas
Na prática, o CIB cria um código individual para cada imóvel, semelhante ao CPF das pessoas físicas. Cartórios de registro, prefeituras e a própria Receita deverão alimentar o banco de dados com detalhes de titularidade, metragem, localização e movimentações patrimoniais. Hoje, muitas dessas informações ficam fragmentadas em cadastros municipais ou estaduais, o que dificulta a fiscalização de transações fora dos registros formais.
Com a unificação, qualquer alteração de propriedade ou contrato de locação passará a ser acessível aos sistemas federais. Segundo especialistas em gestão tributária, essa integração fecha brechas usadas por contribuintes que deixam de declarar renda de aluguéis ou omitem ganhos de capital em vendas. A estimativa é de que milhares de contratos informais — conhecidos como “contratos de gaveta” — venham à tona, aumentando a base de cálculo para impostos municipais, estaduais e, principalmente, federais.
Possível impacto no bolso do proprietário
O consultor tributário Humberto Aillon, da Fipecafi, avalia que a medida deve resultar em maior arrecadação. Ele afirma que ainda hoje “diversos contribuintes não declaram corretamente seus imóveis nem suas movimentações patrimoniais”. Ao cruzar dados do CIB com declarações de Imposto de Renda, a Receita poderá identificar discrepâncias e cobrar impostos retroativos, acrescidos de multa e juros.
Proprietários com várias unidades voltadas à locação podem sentir os primeiros efeitos. Ao registrar oficialmente contratos e valores recebidos, haverá incidência de Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel, além de reflexos em tributos estaduais e municipais, como ITBI e IPTU recalculados. Por outro lado, quem possui poucos imóveis ou recebe renda de aluguel abaixo do limite de isenção tende a permanecer fora do alcance das primeiras autuações.
Advogados da área imobiliária observam que o CIB é mais uma ferramenta de monitoramento fiscal. Para a especialista Ana Taques, do escritório Siqueira Castro, “o governo pretende controlar a situação tributária de cada cidadão, rastreando transações que hoje escapam dos registros oficiais”. Ela lembra que muitos proprietários transferem imóveis por meio de procurações ou contratos particulares, sem levar o documento a registro. Com o cadastramento obrigatório, esse caminho perde eficácia.
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Adesão dos cartórios e cronograma de implantação
Embora esteja regulamentado, o CIB depende da integração plena dos cartórios de registro de imóveis. Só com a emissão do novo código em matrículas, escrituras e averbações o sistema alcançará o nível de detalhamento desejado pela Receita. O Ministério da Fazenda definiu um cronograma que prevê a entrada de todos os cartórios até o fim de 2026, mas sindicatos da categoria pedem ajustes técnicos antes da adoção em massa.
Prefeituras também deverão migrar seus cadastros fiscais para o padrão nacional. Municípios grandes, com sistemas mais modernos, tendem a aderir rapidamente; cidades menores poderão precisar de auxílio técnico. Enquanto isso, contratos informais de locação permanecem fora do alcance imediato da base, mas o Fisco aposta que a obrigação de informar rendimentos em declaração anual pressionará a regularização gradativa.
Imagem: Pillar Pedreira
Para setores do mercado imobiliário, o CIB traz maior segurança jurídica a compradores e locatários, pois reduz o risco de dupla titularidade ou disputa patrimonial. Ainda assim, a preocupação recai sobre o efeito da maior fiscalização na rentabilidade de investidores em imóveis, especialmente em um cenário de juros elevados e custos condominiais crescentes.
Para acompanhar outras decisões que afetam o bolso do contribuinte, veja a cobertura completa em nossa editoria de Política.
Em síntese, o “CPF dos imóveis” representa avanço tecnológico na gestão de dados patrimoniais, mas também sinaliza fiscalização mais severa. Proprietários devem revisar registros, contratos e declarações para evitar surpresas quando o cruzamento de informações se tornar rotina.
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