Brasília, 2 nov. 2025 — A Receita Federal colocará em marcha, em 2026, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”. O identificador único permitirá rastrear rendimentos de locação omitidos e aplicar multas que chegarão a 150 % do imposto devido, além da cobrança retroativa dos últimos cinco anos. A medida decorre da regulamentação da reforma tributária sobre consumo e visa integrar informações hoje pulverizadas em cartórios, prefeituras, bancos e demais órgãos públicos.
CIB concentra dados antes fragmentados
Com base na Instrução Normativa 2.275/2025, cada imóvel passará a exibir um número nacional padronizado em escrituras, matrículas e atos cartorários. Cartórios deverão transmitir eletronicamente esses dados ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), ferramenta que alimentará o banco de dados da Receita Federal.
Atualmente, a fiscalização esbarra na falta de comunicação entre matrículas de Registro Geral de Imóveis (RGI), inscrições de IPTU e cadastros rurais do Incra. O CIB elimina a sobreposição de registros e fornece ao Fisco a capacidade de cruzar, em tempo real, declarações do Imposto de Renda, contratos de locação, informações bancárias, registros de imobiliárias e dados declarados por inquilinos.
Multas, prazos e nova carga tributária
Proprietários que receberam aluguel “por fora” terão até 31 de dezembro de 2025 para regularizar pendências por meio de denúncia espontânea. A partir de 1.º de janeiro de 2026, a omissão de rendimentos resultará em autuação automática, multa de até 150 %, correção pela Selic e possibilidade de enquadramento em crime fiscal com pena de dois a cinco anos de reclusão.
O cerco não se limitará à pessoa física. A reforma tributária substituiu PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), estendendo a incidência aos contratos de locação. A partir de 2027, a pessoa física será cobrada quando preencher, simultaneamente, dois critérios: possuir a partir do quarto imóvel alugado e receber mais de R$ 240 mil por ano em locações, valor que será reajustado pelo IPCA. Para imóveis residenciais, a alíquota efetiva do IBS/CBS ficará ao redor de 11 %; para imóveis comerciais, entre 15 % e 20 %.
Impacto direto para locadores e inquilinos
O aumento da conformidade fiscal deve elevar a despesa operacional do proprietário, que tende a repassar o novo custo ao locatário. Simulações indicam que um aluguel residencial de R$ 2 mil mensais poderá subir cerca de R$ 150 apenas em tributos adicionais, acréscimo anual de R$ 1,8 mil. Para contratos comerciais, o impacto será mais expressivo, pois a alíquota pode atingir 20 %.
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O valor de referência que a Receita calculará para cada imóvel, com base em dados de mercado, também servirá de parâmetro para as prefeituras revisarem o IPTU, ampliando a pressão tributária municipal.
Caminhos de regularização e planejamento
A retificação de declarações anteriores é o procedimento indicado para quem deseja evitar multas. O contribuinte deve incluir os rendimentos de locação, comprovar despesas dedutíveis (IPTU, condomínio) e parcelar o débito em até 60 vezes no portal da Receita.
Imagem: criada usando Dall-E
Para proprietários com vários imóveis, a migração para holding patrimonial surge como alternativa. Sob pessoa jurídica, é possível reduzir a alíquota efetiva do Imposto de Renda de 27,5 % para aproximadamente 11,33 % e utilizar créditos de IBS/CBS em aquisições de bens e serviços. Quem optar por essa estrutura precisa transferir os imóveis até o fim de 2025, antes de eventual mudança na imunidade do ITBI que tramita no Supremo Tribunal Federal.
Já para quem possui poucos imóveis ou não atinge o limite anual de R$ 240 mil em aluguéis, manter o patrimônio em pessoa física pode continuar sendo financeiramente mais simples, embora sem acesso aos créditos fiscais oferecidos ao contribuinte pessoa jurídica.
O avanço do “CPF dos imóveis” consolida um instrumento tecnológico que reforça a fiscalização e amplia a base de arrecadação, impactando tanto proprietários quanto inquilinos. Manter a documentação em dia e avaliar a estrutura tributária mais adequada torna-se, a partir de agora, medida indispensável.
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Em síntese, o CIB iniciará uma nova fase de controle sobre o mercado de locação e exigirá planejamento antecipado dos proprietários. Regularize seus contratos, avalie a criação de uma holding e fique atento às mudanças para evitar penalidades.
