Aprovada em 2023, a reforma tributária alterou as regras para quem costuma negociar imóveis no Brasil, criando dois novos impostos que começam a ser cobrados em 2027. O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) substituirão ICMS, ISS, PIS e Cofins, adotando o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Embora a alíquota padrão deva ficar entre 26,5% e 28%, o setor imobiliário terá desconto de 50%, mas ainda assim o contribuinte será impactado por uma carga inédita.
Quem passa a pagar e em que situações
Os novos tributos não atingem vendas ocasionais. A incidência ocorre apenas quando a movimentação se enquadra como atividade econômica, definida pela lei complementar de janeiro de 2025. Três critérios são objetivos:
1. Mais de três vendas anuais: pessoas físicas que alienarem ou cederem direitos sobre quatro ou mais imóveis dentro de um ano-calendário tornam-se contribuintes do IBS e da CBS no exercício seguinte.
2. Construir e vender em menos de cinco anos: quem erguer um imóvel e o repassar antes de completar cinco anos de conclusão também será tributado, mesmo que seja a única operação do período.
3. Equiparação a empresa: encerrar pessoa jurídica para transferir os ativos ao CPF não evita a cobrança; o volume anual continuará sendo o parâmetro de enquadramento.
Descontos que aliviam a conta, mas não anulam o imposto
A legislação criou três mecanismos de redução específicos para pessoas físicas, válidos somente quando o contribuinte cumpriu os requisitos de tributação:
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Alíquota pela metade: a soma de IBS e CBS cai de, por exemplo, 26,5% para 13,25% nas operações imobiliárias.
Memória de custo: o imposto incide sobre o ganho, não sobre o valor total da venda. O preço de aquisição pode ser atualizado até 31 de dezembro de 2026 para imóveis comprados antes dessa data.
Abatimento fixo: é possível descontar até R$ 100 mil do lucro em venda de imóvel residencial construído ou R$ 30 mil em lote, valores corrigidos anualmente pelo IPCA.
Considerando um imóvel erguido por R$ 300 mil e vendido por R$ 500 mil, o lucro bruto de R$ 200 mil cairia para R$ 100 mil após o abatimento. Aplicando a alíquota reduzida de 13,25%, o contribuinte recolheria R$ 13.250. Sem os benefícios, pagaria R$ 53 mil.
Cronograma: do cadastro unificado à cobrança efetiva
2025 – Regulamentação completa: a Lei Complementar 214 definiu alíquotas, descontos e critérios de frequência de vendas.
Imagem: criada usando Dall-E
2026 – Ano de medição: a Receita Federal ativará o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que consolida informações de cartórios, prefeituras e Incra em um identificador único por imóvel. As vendas realizadas neste ano determinarão quem pagará IBS e CBS em 2027.
2027 – Início da cobrança: a partir de 1.º de janeiro, quem tiver ultrapassado três transações ou construído e vendido em menos de cinco anos será obrigado a recolher os novos impostos, além do Imposto de Renda sobre ganho de capital, que permanece inalterado.
Fiscalização ampliada e escolha entre pessoa física ou jurídica
O CIB integrará dados no sistema Cinter, permitindo à Receita cruzar declarações de IR, transações reais e valor de referência de mercado. A multa por omissão pode chegar a 150% do imposto devido. Esse cenário reforça a análise sobre manter os ativos no CPF ou migrar para pessoa jurídica.
Empresas podem abater créditos de IBS e CBS pagos na compra de terreno ou material de construção, reduzindo a tributação na venda. Pessoas físicas não têm esse benefício e pagam a alíquota cheia sobre o lucro final. Para investidores com operação recorrente, advogados tributaristas apontam vantagem em estruturar holdings patrimoniais; já para quem possui imóveis apenas para uso próprio, a manutenção no CPF evita custos administrativos.
Impacto prático no bolso do contribuinte
Mesmo com a alíquota reduzida, a soma de IBS, CBS e Imposto de Renda eleva o custo de transacionar imóveis em volume alto. A criação do CIB elimina brechas tradicionais, como subfaturamento e omissão patrimonial, e o prazo para reorganizar o portfólio vai até o fim de 2026. Quem pretende liquidar vários ativos ou realizar incorporações deve avaliar a melhor estratégia antes da virada do ano-base.
Para acompanhar outras mudanças legislativas, consulte a seção de Política do nosso site.
Em síntese, IBS e CBS inauguram uma nova realidade para o mercado imobiliário: fiscalização rigorosa, alíquota expressiva e necessidade de planejamento antecipado. Ajustar a estrutura patrimonial agora pode evitar surpresas quando a cobrança começar. Avalie seu portfólio, converse com especialistas e prepare-se.
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